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マイホーム購入体験記⑥

前回は転職1年未満だったり育休中だったり等でも借りられる金融機関を確認していきました。

そして次に考えるべきは固定金利か変動金利か、或いは一定期間固定金利のどれが良いかです。
様々なサイトでどれが良いかなどは議論し尽くされている感が否めませんが、絶対的な解はないと思います。これも個々の家庭の特徴、お財布事情によって幾らでもベストなものは変わってきそうです。

変動金利と固定金利に違いは、要は金利変動リスクを金融機関が負うのか借り手が負うのかの違いです。変動金利は一般的に金利は安いですが、今後金利が上昇すると返済負担は上がります。一方の固定金利は変動に比べ金利は高いですが、今後も金利が上昇することなく返済負担は変わりません。

ではどう選ぶか?

例えば頭金が多く入っており返済期間が10年程度(あまりないとは思うが...)であれば今の金利なら変動を自分は選ぶと思います。と言うのも金利は今後上昇することはほぼ間違いないとは思いますが、そんなに急に上がるわけではないと思うので、10年間で当初の固定金利に追いつく前に返済を終えられる可能性があるからです。勿論、確実ではありませんが。

しかしもっと長期(20-35年)で借りる方が大半だと思います。その場合は、やはり現在の低金利の恩恵を受けるべく固定金利の方が良いと思います。普通に考えて現在の1.3-1.5%程度で固定できるなら有難いものです。
因みに私の不動産投資ローン(2件)の金利は変動で3.175%と1.8%です。
それでも金利はあまり上がらず低金利が続くのではないかと思う方もいらっしゃるかもしれません。そう思うのであれば変動金利で良いと思います。

個人的には金利の水準もありますが、今後子供を育てて住宅ローン返して老後資金を貯めてといった計画を立てる際に、変動金利といった不確定要素は極力排除したいのです。ただでさえ不動産投資ローンは変動金利なんです。最後まで総返済額が変わらないというのは、今後の計画を立てる上で相当なメリットです。この点が金利水準以上に一番固定金利を好む理由ですね。

因みに10年固定でその後変動とかもイマイチだと思います。むしろ10年くらいはそんなに金利も上がらないと思っているので。10年変動、その後固定とかがあれば良いのですが、無いですよね(笑)


というわけで固定金利といったらフラット35!!
勤続1年未満も行けるし申し込みをしましたが、、、

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新規購入銘柄 プレミアグループ

先週から相場も回復してきましたね。どんなに良いと思った銘柄も地合いが悪いと引っ張られて下落することが多いですねやはり。

先日、新規銘柄を2社購入したと報告しましたが1社はCasaでした。本日はもう1社の『プレミアグループ(7199)』についてお話しします。

購入時、時価総額205億、PER 15.34、PBR 4.86、配当利回り 2.05%、自己資本比率 15.9%

プレミアグループはもともと参考にさせてもらってる個人億万投資家さんのブログで初めて知った銘柄です。要はパクリ銘柄ですね。何も考えずにただマネして買うことは自身の成長に繋がらないと思いますが、それをきっかけにきちんと自身の中で咀嚼して考えての購入であればパクリも良いと思います。

昨年、東証二部に新規上場した会社で、中古車購入の際のオートクレジットや自動車保証等を主な柱としています。この柱となる事業も2桁成長してますし、新規事業として自前の整備事業やリース事業、海外展開も始めてます。
前期に一時的なデリバティブ評価益がでたせいで、今期が増収減益となっており、さらに会計基準の変更により1Qの利益も大分低くなっています。こういった要因を除外・考慮すれば持続的に成長していることが分かります。会社もこれを説明する丁寧な資料を作ってくれていて大変好感が持てます。

中古車登録台数は長らく減少傾向でしたが、2016、2017年は微増してます。今後も大きく増えることはなく、むしろ長期的にはカーシェアの普及で減少傾向となると思います。とはいえプレミアグループは、上場による信用強化・営業強化や周辺事業とのシナジーによって今後数年というスパンで見れば成長は期待できると考えてます。新規事業や海外事業の展開によってはもっと長期的にもいけるのかもしれませんが、そんな先のことまでは分かりません。

指標的にも割高感はないですし期待したいですね。

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マネーフォワードに翻弄されて

先日マネーフォワードが急落しました。

何か悪いニュースがあったわけではないのですが、以前から言っているように割高赤字企業ではありますので、そんなことがあっても不思議ではないのですが。それにしても急で短期間の下落ではあったので地合いの悪さに大口の売りが出たのかもしれません。今日現在ではそれなりに戻してはいます。

この下落により自分のストップロス注文に引っかかり敢え無く損切りとなりました。これ自体はリスクマネージメントの観点から言えば良いのでしょうが、問題は上昇しだすと直ぐにまた欲しくなってしまう点です。
自分はマネーフォワードという会社が本当に好きです。ユーザーとしても家計簿、MFクラウド確定申告を大いに利用していますし、決算説明資料を読んでいてもワクワクしてしまいます。
しかし、結果としてそれが投資に対しての目を曇らせているようにも感じます。単純に指標が割高ならもう株価は上昇しないという決まりでもあれば買わないのですが(誰だってそうですが...)、現実的には割高と言われるまま上昇していく銘柄だって多くあります。

そう自分に言い聞かせてまた買ってしまうのだと思います。

ただこれまでも客観的に成長が期待できるなと思ったけど惚れてはいないグリムスでそれなりに稼げて、惚れたリファインバースで損切りしていることを考えると、一つの銘柄に惚れ込むのは良くないのかと思います。
まあ少ないサンプルで結論を出してもしょうがないので、そんなことも頭の片隅に入れながら株式投資を続けていこうと思います。

今月もあと少し、8月は税金を考慮しなかったとしても大幅下落です。

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マイホーム購入体験記⑤

久々、マイホーム購入体験記の登場です。
前回、購入したい家が決まりましたので、今回からは住宅ローンのお話です。

住宅ローンというのは大きく分けると
・借りる人の属性
・物件
の2つの要素によって借りられるかどうか、借りられるなら幾らかが決まるようです。
勿論、信用情報に問題がないことは大前提です。

因みに我が家の属性は

自分:30代中盤、専門職、勤続6ヶ月、昨年度年収440万
妻 :20代後半、専門職、勤続6年、昨年度年収430万(現在育休中)

といった感じで、ネックになるのは自分は勤続6ヶ月、妻は育休中ということです。また、自分は奨学金と不動産投資ローン2つの借り入れがあります。これらを合計すると約2700万円となります。全ての借入を足して年収と比較した時、借入可能な比率というものがあります。この面で言っても借入は簡単ではなさそうでした。

因みに勤続1年未満でも借入可能な金融機関は幾つもあります。
フラット35、イオン銀行、住信SBIネット銀行、僕の大好きSBJ銀行etc
あとは転職の理由等にもよるようですね。キャリアアップのための転職なのかどうか等です。自分は結果的には専門職であるため、転職前の職場から合算して期間をカウントしてもらい、勤続1年以上として借りられました(笑)

また育休中でも借入可能な金融機関も幾つかはあります。
三菱UFJ銀行、武蔵野銀行、新生銀行etc
他にもありますし、ペアローンでならOKという金融機関もあります。


そして物件的な側面については、新築は余程担保価値が見込めない物件でない限り借りられないことはないようです。これが中古物件になるともう少し詳しく担保価値を調べられるようですね。


という訳で、我が家に合った住宅ローンはどれなのか?
考えていきたいと思います。

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丸亀製麺の福袋が欲しかった...

先日、丸亀製麺で福袋なるものが売っていることを知りました。

丸亀製麺はご存知、東証一部のトリドールが運営する讃岐うどんのチェーン店です。
そのうどんはコシもあって安価で大変美味しく、我が家もイオンモールのフードコート内にある丸亀製麺には随分お世話になってます。レジまでにある天プラコーナーを素通りすることは、宝くじが当たること並みに難しく、結局安価ですまないというオチにもなります。

そんな丸亀製麺ですが、毎年始に福袋を発売しているようです。それが今年から?なのか夏の福袋が登場したようです。
税込2000円で気になる中身は、

・お食事券(200円券×12枚=2400円分!)
・オリジナルだしソース1本
・オリジナルだし醤油1本

といった内容です。
やや使用期限が短い印象はありますが十二分にお買い得な福袋だと思います。
8月9日発売だったようですが、これを知ったのが14日、既に売り切れていました...
次は年始、絶対にゲットしたいと思います!

因みにトリドールは株主優待も実施しています。
権利確定9月末、お食事券100株で2000円分、
500株で6000円分、1000株で10000円分です。
株価 2341円、PER 15.61、PBR 2.72、
配当利回り 1.28%、優待利回り 0.85%、総合利回り 2.13%


もう少し安くなったら買いたいですね。

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リファインバースの損切り

8月は厳しい相場が続いてます。
8月入ってから『目指せ1億円PF』(←今名付けました)は13.4%も下落しています。グリムス売却の税金を割り引いても7.5%下落です。個別銘柄の要因というよりは地合いの悪さからくる下落といった印象です。


そう、、リファインバースの下落を除けば(;д;)


バースさん10日の決算でやってくれました。今まで工場トラブルで下方修正が出てもじっと耐え、来期に工場がフル稼働すれば大幅増収増益が達成できるであろうと、実際会社側も工場フル稼動してからは単月ベースで過去最高売上を達成していると記載されていたし、耐えに耐え、保有し続けました。


それが蓋を開けたら小幅増収、最終減益ですと・・・


もう我慢はとっくに限界です。本日ストップ安で損切りしました。
バースは株主総会に行くなど思い入れのある銘柄で、ビジネスモデル的には保有株の中でも一番期待してました。今だって優れたものを持っている会社だとは思ってます。今回の減益要因の一番も旧工場の設備を大規模修繕し、増産へ向けての設備投資にあるようです。
とは言え、一体いつ増益基調となるのかも曖昧ですし、ここまで下がった株価が購入水準まで戻ってくるのはいつになることやら。。何度も言いますが限られた資金を大幅含み損銘柄に停滞させておくわけにはいきません。ファンダメンタルも崩れた今、迷いはありません。損切りです。

ー30%

損切りについてもう一度考える必要がありそうです。

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新規購入銘柄 Casa

今日は朝からトルコリラ等の影響か相場は大荒れですね。

先週、2社の新規銘柄を購入しました。そしていきなりの含み損だらけです。
税金での減少だけに留まらずPF全体が大幅下落しており試練の時です( ̄^ ̄)ゞ

さて今日紹介する新規の1社は『Casa(7196)』です。

時価総額 134億、PER 16.85、PBR 2.15、配当利回り 1.83%、優待利回り 0.8%、自己資本比率 50.9%、流動比率 130%

Casaは家賃債務保証を手がけている会社で昨年10月に東証2部に上場しました。家賃回収や孤独死保険、長期滞納の際の法的手続き費用なども一緒にパッケージとして販売しております。
2020年の民法改正で連帯保証人の極度額(要は上限額)を定めなければならず、これを契約書に記載します。生々しく「貴方は連帯保証人としてMax100万まで保証しないといけないですよ〜」なんて書かれると連帯保証人になりたがらない人が増えそうというわけです。また債権者側の情報提供義務等もあり、、、要は連帯保証人を今後立てづらくなるということです。そこで連帯保証人を立てなくてもいい家賃債務保証会社の出番がくるわけです。
Casaは上場している家賃債務保証会社の中では最大手ですが、過去の業績をみると近年は売上も利益も僅かしか延びておらず、あまり成長余地はないように見えます。しかし最近は東京ガスやイーレックスと業務提携をしたりと積極的な姿勢が見られます。なので今期予想である1桁増収増益は上回れる可能性があるのではないかと思います。
チャート的にも1300円を超えられれば一段と上昇局面に入れる可能性があると思います。

短期的には東証一部に指定されたら材料出尽くしで下落すると思われます。そこを乗り越えて欲しいですね。

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7月の優待PFの成績

7月の後半から始めた優待PFの成績です。

優待PFは値上がり益というよりは配当+優待で長期間かけて元手を回収していこうというコンセプトです。
なので株価の時価評価額と(まだ貰ってないけど)配当・優待の累積額を追っていこうと思います。


7月優待PF成績


そしていきなりの含み損だらけです。
やはり優待株と言うことで参入のタイミングがいい加減だった気もします。優待PFだからといって損を出したくはないですからね。
でもいいですね優待というのは。ワクワクが一つ増える感じで。

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グリムスの全売却に思うこと

7月30、31日でグリムスを全売却しました。

当初は奇数単位株保有していたのですが、分割を受けて偶数単位株となりました。平均買い付け単価から2倍にはなっていたので30日に半分を売却し、所謂タダ株としました。しかし、翌31日に約定するとは思っていなかった逆指値で残りを全売却となりました。

昨年5月に打診買いを始めてから約1年3ヶ月で株価は4.6倍となりました。勿論途中で買い上がったり売却したりで儲けが4.6倍になったわけではありませんが、自分としては初めての4バガーとしてグリムスには感謝しかありません。自分がこの1年好成績を収められたのはイーグランド、マネーフォワードの貢献もありますが、圧倒的にグリムスのおかげです。

このグリムスの取引から思うことが幾つかあります。

①目標株価は居るのか?
当初自分はグリムスの32年のEPSを中計から69円と設定し適正PER20を掛けて1380円としてました(いずれも分割調整済)。しかし、32年どころか今年の3月には(EPS60.5×PER22.8)到達してしまいました。こうなると売ったほうが良いのかどうか、悩みますよね。結果、まだ成長余地があるしPEGレシオでは割高ではないということで保有し続けました。既に今後の成長分も折り込んでいるのではないかという恐怖もありましたが。。
これなら目標株価を無理に設定する必要はないのではないかと思いました。自分はそもそもこてこてのバリュー投資ではなく、割安なら尚良いよねくらいの感覚で、ゆっくりでも成長性があるものに重点を置いております。なら目標株価はかえって迷いの種になると思い、今後は(取り敢えず)設定しないことにします。

②売却はテクニカルに任せた方が良いのか?
今回グリムスは逆指値にはまって全売却となりました。正直少しもったいない気持ちも直後にはありました。その少し前の期間にはもっと含み益も出ていたので安いところで売ってしまったなという思いです。しかし、その後も株価は下落基調が続いており、高値から18%下落しています。今は売って良かった、再上昇したらまた買えばいいんだと思えます。業績が良くてもこのまま大幅調整が続く確率だってあるのですから、それで売るに売れず限られた資金を縛ってしまう方が辛いです。リファインバースのように...
なのでテクニカル面が崩れたら一旦売却という方針で行ってみます。因みにその基準となるテクニカル指標はまだ決めてませんが、一定の指標というよりは含み益・損の額を考慮して決めていこうと思います。


自分はまだまだ駆け出しの投資家で自分のスタイルが全く確率されておりません。なので経験したことから学び、少しずつ方針を立てていこうかと思います。なので急に言ってることが180度変わることもあるかもしれません(#^.^#)


しかし、月初にグリムス売却の税金が特定口座から引かれたため、今月のパフォーマンスはかなり厳しいものとなりそうです。自分は配当も手数料も税金も全て込みで成績を計算してます。

ながながと失礼しました。


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投資信託の7月成績

6月も上がったり下がったりとボラティリティが大きい相場でしたね。
どちらかに大きく動かないと積立投資による資産はあまり変動しないですね。まあこの安定感したなか口数が増していくのが良いことなのかもしれませんね。

成績です。

投信7月成績

iDeCo成績です。

iDeCo7月成績

通算成績

元本:¥2,234,979
利益:¥676,672
損益率:30.3%

一応、損益率は改善しています。しかしゴールはまだまだ先ですので、どっかで下落相場がないといけませんね。
まあ来て欲しくなくても来るのが暴落ですからね。じっくり待ちましょう。

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