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グリムスを一部売却

先日グリムスが5日で13%程上昇したので一部売却しました。
そのまま保有していても良かったのですが2月14日の決算に向けてリスクをやや減らした形です。グリムスに関しては決算を心配しているというワケではないですが、PER20を超えてきており当初購入時の2倍を超えています。PER40超えがゴロゴロしている現状ではさして高い値ではないですし、PEGレシオの点から言っても割高とは思えないです。
しかし、その分決算に対する期待値も上がっている状況だと思われます。2Qの決算も悪い結果ではなかったのですが、恐らく期待値が高かったため一旦下落しました。なので今回もその可能性があると考え、NISA口座で高く仕込んでしまった分を売却したというわけです。

前回の記事でも書きましたが、中長期的な上昇を信じているならこんなに細かく売買する必要はないと思います。これは頭では分かっているのですが、ダメなんですね。投資はメンタルだと思う今日この頃です。

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テーマ : 株式投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

リファインバースの買い換え

保有株が購入価格前後で上下していると上がった時に売却して下がった時に買い直して購入価格を下げたくならないですか?

先日リファインバースが購入価格2998円を挟んで上下していたので3020円で売却し、逆指値を付けていたところ2990円で再購入となりました。NISA口座なので手数料はかからず8円だけ購入単価が下がったことになります。自分はリファインバースは中長期保有のつもりで買った株なので、たかだか数円から数十円の単価を気にしてもしょうがないと頭では思っているのですが、ダメですね。しかも結果的に下がらずに買うチャンスを逃し、タイミングを失うリスクもあります(現に2988円を安値として今は3500円代まで上昇してます。もし逆指値で約定できてなかったら・・・)。

そうは思っているはずなのに今回売った買ったをしてしまいました。中長期保有株は短期の価格変動に惑わされずにゆったり構えるべし、それを実行できる精神力が欲しいです。いかんせんノミの心臓すぎます(笑)


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テーマ : 株式投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

金(Gold)投資について

自分は投資信託のアセットアロケーションの中に金価格に連動するファンドを組み入れてます。
これは何のためかと言うと、やはりアセットアロケーションの中心となる株に対するヘッジ的な意味合いがあります。
一般にこの役割をする代表的な資産は以下があると思います。

・キャッシュ
・債券
・金

キャッシュについては投資信託のアセットアロケーションと言うよりは、投資に回さない直ぐに使いたい時に使える貯金として確保してあります。最低でも1年分の生活費くらいが個人的な目安ですね。
債券については古典的には株と反対の値動きをすると言われていました。株が上がったら債券は下がるってやつですね。しかし、グローバル社会となって以降?なのか分かりませんが最近は株と同じ方向に値動きをすることが多いです。
金は『有事の金』と言われるように何かあった際、株価が下がった時に逆に値上がりすると言われています。

実際にリーマンショック後の値動きを見てみましょう。

金vs先債vs国債vs株

これは2007年末を0とした時の各資産の増減率をグラフにしたもので『myINDEX』さんより拝借しました。2009年にかけては日本国債以外は全て下落してますが先進国債券と金は先進国株と比較すると下落率は緩やかです。その後2013年までは先進国株・債券の低迷を尻目に金がこの中ではひとり上昇してます。ある意味最強なのは日本国債ですね、ほぼ直線(笑)

また相関係数をみると

世界株 相関係数

これはJPモルガンが2017年に公表した、今後10-15年の見通しに基づいた相関係数の数値を採用してます。
世界株と先進国債券は0.72と結構な正の相関具合ですね。日本国債とは-0.32と弱い負の相関です。金はというと0.17、これは統計的には相関がないということになります。

であればヘッジとしては日本国債が一番適しているということになります。しかし、自分は日本国債というアセットクラスは殆ど組み入れてません。何故かと言うと

・貯金や不動産含め円資産が多いため(自分の場合)
・マイナス金利の今、将来的には金利が上昇し国債価格は少なからず下落すると思ってるから

といったとこですね。
そこで金の出番です。負の相関ならまだしも相関しないということが良いのか悪いのか分かりませんが株と一緒になって連れ高、連れ安にならなきゃいいです。金で一番困ったのが有事の際に上昇するのは良いんですが円高も同時に起こり、結局大して円ベースでは上昇しないということでした。これは積立を始めて暫くして気付きました。しかし、iDeCoを始めたところ、あるではないですか為替ヘッジありの金ファンド!コストも為替ヘッジなしと変わらない!

と言うわけで現在のアセットアロケーションには金ファンドを組み入れてるわけです。
因みに株と負の相関を目指すならVIX指数が良いのかもしれませんが積み立てるものじゃないですよね。


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テーマ : インデックス投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

単身世帯の増加

先日のYahooニュースで『2040年、単身世帯4割に』という記事がありました。
厚労省の国立社会保障・人口問題研究所という機関がまとめたデータで、2040年には単身世帯が1994万人になり一般世帯全体の4割を占めるといったものです。また単身世帯に占める65歳以上の割合は45%に達するようです。

何を今更という声が多いようですが、ワンルームマンション投資をしている自分としては気になるデータです。
単身世帯の人はマイホームを購入する割合が低いと考えられますのでワンルームマンション投資をする側からすると増えてくれると有り難いです。また、自分は都内のマンションに限って投資しようと考えてます。単身の高齢者が増加するとはいえ都内に住むとは限りません。しかし、歳をとった状態だからこそ便利な都内に住みたいと考える人も多いと考えております。なので今回のニュースは私の実行してる不動産投資の点からだけ見れば悪いものではないのです。

ですが大きな視点で見ると単身世帯の増加とは、即ち生産人口が増えないということとイコールです。経済成長が得られ難く、日本へのインデックス投資を考えると憂うべきことですね。ワンルームに限らず不動産投資全体の視点からしても人口は増加してくれた方が当然有り難いです。

しかし、現実は上記の現状です。
やはりワンルームマンション投資でいこうと思います。

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テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

保有物件について

今日は保有物件についてご紹介したいと思います。

前回の不動産投資の記事で、自分の方針は都心の中古1Rマンションへの投資だと述べました。その方針に従い、現在2戸の区分所有マンションを保有しております。利回りは不動産投資としては低いですが、自分の目標を達成するにはリスクも抑えた良い物件であると今のところ思ってます。

○物件A 2014年購入

【物件情報】
場所:文京区  間取り:1K(約17平米) 築年数:1994年
構造:SRC造の10階(所有階) 駐車場:なし 交通:西日暮里 徒歩10分
設備:オートロック、モニター付きインターフォン、エアコン、室内洗濯機置場

【購入価格】
物件価格:1120万円 購入時諸費用:573,600円
ローン借入:990万円 頭金:130万円 
      金利:変動3.175%(元利均等) 期間:30年

【収支・利回り】
賃料:63,000円 共益費:5,000円
管理費(建物・賃貸):7,390円 修繕積立金:9,200円 固資税:約28,000円/年
手取賃料:68,000 - 16,590 = 51,410円/月
ネット利回り:5.26% (【年間手取賃料ー固定資産税】÷ 物件価格)
ローン返済月額:42,678円 月額収支:51,410 - 42,678 = 8,732円

【繰上返済・ローン残高】
繰上返済:2015年100万円 2016年50万円 2017年80万円
ローン残高:(2017年末)

【累計収支】
投下資本:4,286,000円
現金残高: 141,169円
*これは購入から今まで投下した自己資金の合計で会計的には元入金とほぼイコールの金額と、今までの口座に貯まった手取り賃料から固定資産税等で支出したものを差し引いた残高です。単純に不動産投資のために使った金額と現金として積み上がっている家賃収入を比較することが目的です。返済が終わるまでは勿論大きくマイナスです。


○物件B 2016年

【物件情報】
場所:杉並区 間取り:1K(約22平米) 築年数:1999年
構造:RC造の4階(所有階) 駐車場:なし 交通:高井戸 徒歩5分
設備:オートロック、モニター付きインターフォン
   宅配BOX、エアコン、室内洗濯機置場

【購入価格】
物件価格:1660万円 購入時諸費用:446,052円
ローン借入:1650万円 頭金:10万円 
      金利:変動1.8%(元利均等) 期間:32年

【収支・利回り】
賃料:66,000円 共益費:8,000円
管理費(建物・賃貸):11,580円 修繕積立金:2,330円 固資税:約40,000円/年
手取賃料:74,000 - 13,910 = 60,090円/月
ネット利回り:4.1%(【年間手取賃料ー固定資産税】÷ 物件価格)
ローン返済月額:56,556円 月額収支:60,090 - 56,556 = 3,534円

【繰上返済・ローン残高】
繰上返済:なし
ローン残高:(2017年末)

【累計収支】
投下資本:645,340円
現金残高: 80,663円


利回りは低いものの23区の駅近物件で入居率を高くするのが最大の目的です。こういった物件を4件保有することで月16万円のキャッシュフローを狙います。
そのために、先ずは繰上返済を駆使してローンのない物件、真の意味での自分のマンションを目指します。繰上返済をするより次の物件の資金に充てるという選択肢もありますが、多額の債務を背負うリスク金利上昇リスクを考えると繰上返済を自分は選択しますね。そもそも利回りが低いので普通に返済してたら30年経っちゃいます(笑)
あとはAとBどちらを優先に繰上返済するかですが、やはり金利の高いAですね。そもそも今は低金利だから借り換えしなよと言う話ですが、自分は奨学金の残債も多く貸してくれる金融機関は少ないので付き合いを重視してそのままにしてます。

今後としては、最大14年かけて2件のローンを返済していく予定です。もっと早く返済できれば尚良しですが、まあ無理せずに。3件目は物件Aが返済終了してマンション価格が下落したら考えようと思います。オリンピック後ですかね(^-^)/


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個人賠償責任保険について

今日は保険のお話です。

そもそも保険というのは、起きる確率は低いが起きてしまうと多大な損害を受けるものに対して、皆で備えようという相互扶助の仕組みです。起きてしまっても対応出来る財力があれば保険なんてものはいらないわけです。ビル・ゲイツやウォーレン・バフェットが生命保険や損害保険に入ってるか聞いてみたいところですね(笑)

さてそんな起きたら多大な損害を被る中で最近話題になっているのが自転車での事故・賠償金です。近年の判例で自転車事故での賠償金として1億弱の判決が下ったことがありました。こういった事例もあり私が住んでいる埼玉県では自転車保険の加入が義務化となりました。

自転車保険 埼玉

自転車保険とは加害者となった際の個人賠償機能と自らの怪我に対する傷害保険機能がセットになったものです。
このうち個人賠償機能は非常に重要です。自転車事故は勿論ですが、その他にも様々な日常での事故を賠償してくれます。ペットの犬が他人を噛んでしまったり、他人のものを壊してしまった場合などですね。これは自転車に乗る人のみならず世帯に1つは契約しておくべきマストな保険と考えます。
一方、傷害保険の機能については個人で医療保険に入ってる人には必要ないと思います。自転車保険の傷害保険機能では、当然ですが自転車事故でのケガしか補償してくれませんが、だいたいの医療保険ならケガ・病気も対応です。どっちじゃないといけない、ってわけではないですが両方入って補償が被ることが損だと思いますので注意が必要です。また、そもそも日本の健康保険制度は優れており高額療養費制度もあるので医療・傷害保険自体が不要という考えも正当性があると思います。

なので自分は一般的な自転車保険ではなく個人賠償責任保険に加入しております。因みに商品は『JCBトッピング保険 日常生活賠償プラン』です。これはJCBカード会員のみが加入できる保険で、個人賠償責任補償が1億円、交通事故に起因する死亡・後遺障害に100万円(これは別にいらんが...)が補償されるのもで月額150円となります。
非常に良い保険なのですがJCBの特定の種類のカードを保有していないと入れません。なので年会費の高いカードばかりかと思いきやそうではなく、『JCB EIT カード』という永久年会費無料のカードがあります!!
これはリボ払い専用カードという鬼のようなカードです(笑)、がしかし金額設定できるので設定額を上回らなければ問題ありません。

結論としては個人賠償責任保険はマストで入ったほうが良い。後は医療保険との兼合いで自転車保険を選ぶのか決めれべよい。注意すべきこととしては既に自動車保険や火災保険等の特約で個人賠償補償が付いている人がいるので被らないように確認しよう。

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2018年 相場展望

2018年の相場展望を自分なりに。
既に2営業日が過ぎて日経平均は大きく値上がりしています。それを踏まえようと踏まえなかろうと展望に変わりはありません。
インデックス投資家の端くれとしての意見を述べるのであれば、どうなるかなんて分かりませんと言うのが基本スタンスです。相場を正確に読み続けるなんてことは不可能という前提に立ってるからこそ、コア運用はインデックス投信の国際分散積立投資をしているわけです。しかし、それを言ってしまっては今回の記事は終わりとなってしまうので、当たらないことは百も承知で敢えて予測をするのも良しかと。

結論から言えば2018年は強気です。

理由として
・他国が金融緩和からの出口戦略に進んでいる、進もうとしている中で日本のみ緩和継続スタンス
・企業業績が良くPERも適性水準
これらが2018年も続くと見ているからです。逆に言えば緩和縮小・引き締めを示唆したり、地政学的リスク等で円高進行し企業業績が悪化したり、株価がバブル化しPERが跳ね上がったりすれば危険と考えます。
ただし2017年に比べると緩やかな上昇になると考えられ、新興市場も上昇しているとはいえ、もう少し資金が入ってくるといいです。上手くいくと2019年の消費増税までは上昇するんではなんて思ったりしてます。

まあ予測通りにはならないパターンも考慮し、下落も警戒しつつ頑張っていきたいですね。

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テーマ : 株式投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

2017年 投資信託の残高及び成績

本日は昨年(2017)の投資信託の国際分散積立投資の成績です。

昨年は日本だけでなく全世界的に株高が進行した上に、自分のアセットアロケーションにも組み入れている先進国債券や金価格も上昇しました。全てのアセットクラスで上昇するなんてことは滅多にあるもんではないですね。はたして分散の効果は?と言う疑問符が若干つきますが、ひとまず感謝です。

先ずは12月末の投資信託の残高です。

投信12月成績

iDeCo12月成績

順調に増えていっております。
次に2017年末時点でのアセットアロケーションです。因みにこれは投資信託でのアセットアロケーションです。本当は個別株や不動産含む全ての資産でアセットアロケーションを計算しなければいけないんでしょうが、当ブログでは投資信託のみで計算します。

2017年末投信AA

本当は日本株を減らして先進国株を増やしたかったんですが、日本株が想像以上に値上がりしたため昨年末と大差ない比率となってしまいました。今年は日本株の比率を下げるため購入は一切しない方針です。また、新興国株・先進国債券・金は良い感じの比率になってきてます。
因みに目標のアセットアロケーションは11/24の記事に記載があります。

と言うわけで年間の損益です。
投資信託は月ごとの入金を全て月初にしたものと仮定し年間で修正ディーツ法を用いて計算しております。

2017年:+16.3%

素晴らしい数字ですね。
2011年に積立を開始してからというもの、殆ど毎年プラスとなっておりリーマンショックからの回復局面に乗れたおかげです。
しかしこれならば積立でなく一括投資の方が成績は良くなりますよね・・・
とはいえ、そもそも一括投資する資金はないし、いつ来るやもしれない下落を考えたら積立でいいんです( ´ ▽ ` )ノ

今年はiDeCoの『たわら 先進国株式』『ステートストリート・ゴールド為替ヘッジあり』とNISAで『eMAXIS Slim 先進国債券』『eMAXIS Slim 新興国株式』の計4つを積立ていこうと思います。

投資信託はコツコツと手間かけず気長に地道にがいいですね。


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テーマ : インデックス投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

2018年 新年の挨拶

明けましておめでとうございます。

本年も皆様にとって良い一年となりますよう

心からお祈りします。

私個人としては少しでも楽しんで読んで頂ける

記事を目指して頑張ります。

2018賀正
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