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不動産投資は空室期間が辛い...

久々に不動産投資に関する記事です。

久々というよりブログを始めてからの3年間、数えるばかりしか書いていません。正直、書くことがあまりないんですね。自主管理ではなく管理会社に任せていますので、順調であれば順調であるほど自分でやることは少なく、定期的に入ってくる家賃収入を確認し、定期的に繰上返済するだけです。
逆に言えばこの安定感が不動産投資の良いところだとも思います。

そんな不動産投資で私が一番胃が痛くなるのは、空室期間が長引いたときです。

実は保有する文京区の1Rマンションが先月半ばに退去となりました。
NETで調べてみると、そのマンションにはまあまあの数の空室があり、築年数も古くなってきたし選ばれ辛い物件になってきたのかなと思ってしまいます。果たして数ある空室の中から自分が所有する部屋が選ばれるのだろうか?家賃設定は妥当なんだろうか?もっと高層階が選ばれるのでは?などなど悪いほうばかりに考えてしまいます。

そんな折、管理会社から入居決まりましたの一報、これほどの安堵感はなかなか味わえません(笑)
月末に入居するようなので空室期間は約1ヶ月半です。この間のローン返済は勿論、自分で払わなくてはなりません。まあこのコロナ禍で空室が1ヶ月半で済んだことを喜ばなくてはですね。

このように入居者が居るときには忘れるぐらいストレスフリー
空室になった途端に胃が痛くなる...
それが私にとっての不動産投資です(笑)


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テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

文京区1Rマンション 入居者決定!!

私のブログは日本株投資についての内容がほぼ9割を占めていますが、本来のコア運用は投信の国際分散積立投資とこの不動産投資です。

先日、杉並区の1Rマンションの入居者が決まったと思ったら今度は文京区の1Rマンションの退去通知が来ました。
退去というのは続くときは続くもので、こればかりは致し方ないです。重要なのは次の入居者がスムーズに決まるかです。
そんな中、今回はかなりスムーズに入居者が決まり、管理会社様様です。

6月:退去通知を受ける、直ぐに入居者募集開始

7月末:これまでの入居者の退去、家賃収入ストップ

8月初め:次の入居者決定

8月盆明け:入居、家賃スタート

こんな感じで、なかなかスピーディーな展開です。
7月中にも結構物件に関する問い合わせはあったので、内見できるようになれば早期に決まってくれるんじゃないかなと淡い期待を持っていましたが、期待以上でしたね。
これで空室期間は半月程ですみます。

しかも1000円UP(+1.5%)の家賃で入居です!!

7月に入居した杉並区の物件は3000円UPで決まりましたし、23区内の物件はインフレ続いてますね。こう考えるとやはり1Rマンション投資は23区に限りますね。

まあリスクが低い分、利回りも低いですけどね(笑)
いいんです。私の不動産投資は家賃収入だけで生きていこうというものではなく、老後の年金の補助として手取り月12-16万の家賃収入を目指すものですから。

これからもコツコツと繰上げ返済もしながら家賃収入を築いていきたいですね。

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入居者が決まりました!

2ヶ月程前の記事で保有1Rマンション(1室)で退去があったと報告しました。

退去の連絡キター!!!

その部屋の入居者が決まりました!
退去通知を管理会社から頂いたのがちょうど2ヶ月前です。そこから入居者募集を家賃3000円UPで開始しました。実際に退去したのは6月頭です。それまでの間は内見ができないので相当な人気物件でない限りは入居者はそうは決まりません。そこから退去後に早急に部屋を修繕し、内見をできるようにして、本格的な客付です。
今回の修繕ではエアコンが古くなっていたので交換したため、結構な金額がかかりました。その甲斐あって?か分かりませんが、先日管理会社から入居者が決まった旨の報告がありました。

当初想定通り3000円UP(+4%)の家賃での入居です!!

7月頭の入居を予定してるので実質空室期間は1ヶ月ですね。早く決まるに越したことはありませんが1ヶ月なら十分に許容できる期間です。

と安心したのも束の間...
もう一つの文京区の物件にも退去通知が来ました(~~;)
IPOが当選したかと思うと今度は悪いニュースが入る。世の中バランスが取れているのかもしれませんね(笑)
こちらの物件も家賃1000円UPでの募集ですので早急に決まって欲しいです。

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退去の連絡キターーー!!

久々の不動産投資に関する記事です。

表題の通り、不動産投資において避けられない一番のイベント。それは入居者の退去です。退去するということは、それまでに次の入居者が見つからなければ空室となるということです。

空室は怖い...

以前、文京区の物件が空室になった時に次の入居者が決まるまで約2ヶ月かかりました。一般的に見れば決して長い空室期間ではないのでしょうけど、この2ヶ月間は不動産投資ローンの返済で資金が出ていくだけ、何とも不安に駆られた2ヶ月でした。

不動産投資の代表的なリスクは、

・空室リスク
・家賃滞納リスク
・金利上昇リスク(借入金ありの場合)
・災害(天災、人災)リスク

などがありますが、この中で最も身近なリスクが空室リスクです。
立地を厳選する、内装を人気の仕様にする、礼金0やフリーレントを付ける、良い管理会社を見つけるといった対策をすることである程度リスクは軽減できます。
この中でも個人的には立地と管理会社が最も重要かなと考えております。

今回は杉並区の物件ですが、果たしてどーなるか...
と思っていたところ、管理会社から募集家賃UPのご提案を頂きました。何でも同じマンションの1つ上の階の部屋も募集中らしく、私の部屋の家賃より3000円高い家賃で募集しており、それなりの引き合いもあるそうです。
もちろん入居者さえ決まるのであれば高い家賃設定に越したことはありません。取り敢えず6月初めまでは現在の入居者がいるし、3000円UPした家賃から募集してみることにしました

引き合いが多いという言葉を信じましょう。
でも結構ドキドキです(笑)

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不動産の賃料は幾ら?

本日は書籍の紹介です。

マンションやアパートの賃料というのは幾らが適正なのでしょうか?
これに対する明確な答えはなく、相場が自然と形成されているイメージです。もちろん需給で決まると言えばそれまでなのですが、今日紹介する本はこの問いに一つの考え方を提案しています。



『家賃について考えてみたら、収益を上げる方法が見えてきた』(筑摩書房)

〜目次〜
第1章 空室対策の常識を疑ってみる
第2章 数字で見るマンション・アパート経営
第3章 家賃はどうやって決まるのか
第4章 家賃が物件の価値である
第5章 物件の価値を分析する
第6章 実際の事例で考える家賃対策Q&A
 結論 家賃はサイエンスできる

この本で面白いのは査定したい物件を地域の基準物件と比較し、スペックの違いを家賃に反映させているところです。
先ずは築10年で駅徒歩10分の物件を基準とし、その地域で左記の条件の物件はどんなスペックであるかを確認します。
具体的に1Kタイプのマンションで比較してみましょう。

築10年、駅徒歩10分、洋室6帖、脱衣所あり、室内洗濯機置場、家賃6万/月

上記のような物件がこの地域には多いとします。これに対し

築20年、駅徒歩1分、洋室8帖、脱衣所なし、室内洗濯機置場

という物件の家賃を査定するならば、

築10年 → 20年 ・・・ ー1万円
駅徒歩10分 → 1分 ・・・ +5千円
洋室6帖 → 8帖 ・・・ +2千円
脱衣所あり → 脱衣所なし ・・・ ー5千円
室内洗濯機置場 → 室内洗濯機置場 ・・・ ±0

よって、基準家賃6万 ー1万 +5千 +2千 ー5千 ±0 = 5万2千円
という査定になります。
このように様々なスペックの違いを具体的な金額に落とし込んでプラスしたりマイナスしたりします。上記は自分が簡便なものだけ取り上げ大雑把に計算してますが、実際の評価項目はコンロの種類・口数、ロフトの有無、NET設備の有無、敷金礼金の条件、オートロックの有無等、様々なものを評価して実際の査定を計算します。

著者は細かく条件の違いを設定し、それに合わせて±する金額も細かく設定してます。問題はこの値段付けが信憑性があるのかと言う点ですが、著者の20年にわたる客付けの経験とデータから導いたものであり、実際にこれに基づいて家賃設定すると空室は埋まりやすいと言っております。

自分としてはこの家賃査定法が正しいかは良く分かりませんが、今までになかった視点で凄く面白いと思いますし、自分の不動産投資には活かせるのではないかと思います。何より『家賃はサイエンスできる』という言葉、凄くカッコ良くて好きです(笑)


 
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